【続：体験談】不動産投資のメリットとデメリット。知識がないまま不動産投資をした結果②

私がはまってしまった不動産投資の落とし穴について書いていきたいと思います。
ちゃんと勉強していれば。

何度後悔しても時間とお金は戻ってこないのです。

この記事は前回の続きになります。

→前回の記事はこちらです

この記事は不動産投資を推奨する記事でも否定する記事でもありません。

不動産でたくさん儲けをだしているひともいます。

ただ、私は”不動産投資は誰にでも稼げる”わけではないということが伝えたいのです。

不動産営業はビジネスをしています。
そのことをきちんと覚えておくべきです。

不動産投資のメリット

たしかに、不動産投資にはメリットがあります。

ただ、注意点は物件選びをきちんとした場合です。

物件選びを間違うとメリットはほぼないので気を付けてください。

他人のお金でローン返済・投資ができる

不動産投資のメリットは家賃収入です。
部屋を貸している間、自分自身は別のことができるので不労収入になります。

ローンを組んでいる場合、ローンの返済がありますが、
この家賃収入がローン返済に充てられることが多いです。

すなわち、私のローンを別の誰かが代わりに払ってくれていることになります。

また、家賃-ローンが＋であればその分は収入ということになります。

利回りの良い物件選びと金利の低いローンを組むことが肝となります。

節税効果

会社員は会社以外からの収入があると確定申告をしなければいけません。
この確定申告ができることで、節税効果が得られる場合があります。

例えば、物件を探しに行く場合の交通費（電車やタクシー代）、
不動産仲間との意見交流会時の飲食代などを経費として収入から差し引くことができます。

また、不動産を購入する際の費用も収入から差し引くことができます。

不動産関係の収入よりも支出が多くなった場合は、会社員としての収入も含めて考えることができます。

全体の収入を低く見せることができますので、払いすぎていた税金を取り戻すことができます。（税金の還付）

また、その年の収入が低くなれば、翌年支払わなければいけない住民税も低くなりますので、節税効果は翌年まで響きます。

生命保険・死亡保険

マンション購入時には、団信（団体信用生命保険）という保険に入れます。

この団信とは、ローンの返済中に返済者が亡くなったり、重篤な病気にかかってしまった際に
ローンの残債を肩代わりしてもらえる保険です。

例えばもし自分が亡くなった場合、子供や親に保険料ではなく、ローン残債のないマンションの権利が渡ります。
これが生命保険替わりになるのでメリットの一つです。

インフレのリスクヘッジ

インフレとは、お金の価値が下がり、モノの値段が上がることです。

3000万円をそのまま貯金していたら10年後も3000万円のままです。（多少、銀行の金利が入りますが・・・）

ただ、お金の価値は年々下がり続けているので、3000万が10年後も3000万の価値があるとはかぎりません。

昔は10円で買えていたパンがいまは100円になっているように、モノの価値のほうが高まっているのです。

しかし、3000万のマンションを資産としてもっていれば、そのインフレの影響を受けることはありません。

むしろ、モノの価値が高まっていれば値段が上がっている可能性もあります。

分散投資　とよく言われますが、
モノとカネと分散して持っておくことでリスク分散になります。

他にも年金代わりになるなどのメリットもありますが、
先のことで不動産をそこまで持ち続けるか、売って売却益を得るかは個人の判断になると思うので
メリットとしては記載しませんでした。

次にデメリットです。
私の体験では正直、メリットよりもデメリットをひしひしと感じています。

何度も言いますが、不動産投資をする場合は正しい物件選びをしっかりしてください。

不動産投資のデメリット

私が実際に感じているデメリットを書いていきます。

ローンを組むことになる

ローンとは聞こえはいいですが、つまり借金です。

不動産を買うことで何千万の借金を負うというリスクを冒すことになります。

これはしっかり認識することをお勧めします。

空室・滞納のリスク

入居者がいる間は家賃収入が入るので
家賃収入をローン返済に充てていたと思いますが
入居者が退居し、次の入居者が見つかるまでの間は収入が０になります。

この期間はそのローンの返済を自分の通常の給料や貯金から手出しをすることになります。

入居者がなかなか決まらないと焦りますし、早く決まるように家賃を下げると
その物件自体の価値も下がってしまい、売却時の値段もさがります。

入居者が決まるまでの間払いきれる余力があることを確認して行いましょう。

また、入居者がいても家賃を滞納する可能性もあります。

金利上昇のリスク

ローンの金利が見直しになり、上昇する可能性もあります。

金利が上昇すると、収支が悪くなるので大きな痛手です。

ローン年数にもよりますが、
あまり長い期間でのローンはお勧めしません。

デフレのリスク

インフレと違い、デフレはモノの価値が下がることです。

デフレになると、不動産の価値も下がってしまいます。

売却益を得ることが目的であれば、大きな痛手となります。

突然の出費

例えば、突然退居することになった
ということになると、空室で家賃収入が得られないだけではなく、
原状回復費用としての出費をしなければいけません。

通常であれば、１Kで5万ほどですが
築10～15年たっていれば、クロスの張替えの必要などもでてきます。

そうなると、5万ではなく、15万～20万ほどかかる可能性があります。

ローンを組んで支払うのは一瞬ですが
この先30年40年返していくローンをずっと返せる保障はどこにもありません。

急に収入がなくなるかもしれませんし、
地震や強盗で資金がなくなる可能性もあります。

そんなときもローンはずっとなくならずに続きます。
これが本当に怖いところです。

手を出すなら勉強しよう

不動産を買うときには信じられないほどの契約書が発生します。

そのすべてに目を通すことはかなり難しいし、読めても理解するのは素人には無理だと思います。

契約書を見せられてから、ざっと目を通すだけで押印をせまられます。

せめて、勉強してみるポイントだけでもわかれば、大変な事態になることは避けられます。

一時の金もうけではなく、きちんとしたビジネスで一生付き合っていく覚悟で不動産投資を行いましょう。

上記でも紹介した通り、不動産投資を勉強するのにおすすめな漫画を紹介します。

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この「正直不動産」を読んでいる　と伝えるだけでも効果はあるそうです。

U-NEXTでは初月1か月無料プラスボーナスポイントもあるので
無料で1巻読むことができます。まずは1巻読んでみて判断してみるのもいいと思います。

さいごに

最後になりましたが、ここまでお付き合いくださりありがとうございました。
私がした経験が私だけのものではなく、多くの人に伝わることで
返済に苦しむ方が少しでも減れば…と思って書きました。

何より大切なのは

勉強すること

だと思います。

お金が欲しいと思ったらうまい話しに乗るのではなく
まずやるべきことは自己投資。

本を読んで知識を付けることだと思います。

私はこの不動産投資に失敗してから焦りを感じ、本を読み始めました。

順番が逆だったと激しく後悔をしております。

みなさんは後悔のない、良い投資ライフが送れますように。

最後におすすめの本を載せておきます。

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